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4個重磅數字透出市場“劇變”
來源于:中國房地產報 發表于:2018-1-22

這幾天,國家統計局拋出了一連串重磅的國民經濟&房地產數據。其中,尤為值得地產人關注的,是82萬億,13.37萬億,5.89億,58.52%這四個數字。

        那么,這四個數字背后,究竟隱藏了些什么秘密?

        我們可以從不斷升級的國民購買力,看到市場競爭焦點,將從規模和速度向住房的品質與服務轉移;從“天花板數據,看到行業集中度的提升及轉型的迫切;從城鎮化人口比例,看到舊城改造、城市商業和配套建設與運營的領域將成為城市開發的主體,城市“精細化發展時代的到來。

        數字透出的市場“劇變”,身為地產人的你準備好了嗎?


82.7萬億

中國國民生產總值(GDP)

標志著1萬美元時代到來


82.7萬億元,按照6.7元人民幣兌1美元的匯率和2017年全國總人口13.9億(國家統計局當天公布的數字)計算,人均GDP是8881美元。越來越接近發達國家的最低門檻1.2萬美元。


一個國家,一旦邁入發達國家的門檻,意味著人民的購買力越來越強,無論住房還是消費都將面臨著全面的升級。


這幾年,改善型住房占據的比例越來越高,這也是2017年以來,二三線城市房地產市場爆發的一個重要原因:與一線城市相比,二三線城市由于總價相對較低,更加具備住房改善的條件和需求。而人們在滿足基本住房需求之后,更加注重住房本身的品質、配套與服務。


今后市場競爭的中樞也將從規模和速度,向住房本身的品質與服務轉移。除了住房本身之外,為城市中等收入人群提供升級的消費和居住需求的商業與社區運營也將是新的增長點,對開發商來說,從開發模式向服務模式、運營模式的轉向也是必須要做的事情。


而對于人口大量流入的一二線城市來說,發達國家的經驗更值得借鑒:隨著房價的攀升,滿足流入人口和中低收入人口需求的租賃性住房將面臨爆發式增長。


對2018年的市場來說,抓住中國逐步邁入中高收入國家水平的居住與消費的升級迭代需求,就抓住了未來的鑰匙。


13.37萬億

2017年全國商品房銷售總額

天花板來了


這個數字毫無疑問是歷史新高,但未來還會不會有更高?答案是肯定的。


但我國的房地產市場的規模也已接近天花板。


未來可能會達到15萬億元或更高一點,但隨著“租購并舉”長效機制的推進,開發性房地產和純商品房為主體的市場,也將從2018年進入轉折點,15萬億元或將成為這個市場的天花板,接下來開發性商品房逐步退出主導地位。


在這個很短的時間窗口里,市場必將發生劇變。


一方面是行業的迅速集中。少數三四家龍頭房企可能達到萬億元的銷售規模,但代價是市場玩家的迅速減少;


另一方面,則是行業的大規模轉型。轉型的方向,一是持有運營,包括持有租賃和持有商業;二是定制式開發,整體規模縮小,但開發更加精致化、綜合化。


5.89億

2017年底全國商品房待售面積

房子賣完了怎么辦


這是2017年底的房地產庫存數字。截至2017年末,全國商品房待售面積58923萬/平,比11月末減少683萬平方米。


相比最高7億平方米的高位,兩年的去庫存戰役,算是取得了重大勝利。


房地產庫存從全國范圍來看,已經不再是中國經濟的定時炸彈。現在對多數城市來說,開發商煩惱的已經不再是房子賣不出去,而是房子賣光了,再也拿不到地了。


一二線城市自不必說,本來有效供地就很少,要拿到地,即便是龍頭房企都得抱團,還得加上一大堆配建保障房、自持、限價的條件,對中小開發商來說,在一二線城市拿地已經不太現實。


三四線城市也是如此,政府越來越喜歡TOP50的大開發商,碧桂園、恒大、萬科這些龍頭房企在三四線城市大片拿地,憑借品牌和規模對本土中小開發商形成碾壓之勢。結果,這些地方中小房企在自己的“地盤”上,很難拿到地了。


這就是庫存減少的真正影響:中小開發商存貨賣光后逐步退出市場。


58.52%

截止2017年底我國城鎮人口比例

城鎮化進入后期


這個數字意味著,按照每年1點幾個百分點的城鎮化增長速度,最遲到2019年,我國的城鎮化率將邁入60%的門檻。60%的城鎮化率,意味著我國的城鎮化進入尾聲。


首先,大規模的城市開發即將進入收尾階段。尤其一二線城市可供開發的土地已經不多,城市進入精細化發展階段,就意味著舊城改造、城市商業和配套建設與運營的領域,將成為城市開發的主體,住宅的大規??⒁步晌?。


對三四線城市來說,大規模的城市化也進入后期。房地產市場的規模經過2016-2017年的爆發之后,再經過一兩年的慣性發展階段,也將逐步放緩,進入城市化后期的商業、基礎設施建設的精細化階段。

 

 

 

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